Boligprisstatistikken fra Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi viser at bruktboligprisene steg med 0,8 prosent i mai 2023. Sesongkorrigert var det en flat utvikling fra april til mai. Bruktboligprisene har utviklet seg overraskende sterkt hittil i år, men vi venter at veksttakten vil avta framover. Bidraget fra lettelsene i boliglånsforskriften avtar i styrke, samtidig som enda flere renteøkninger vil senke kjøpskapasiteten blant husholdningene. Så langt i år har boligprisene nasjonalt steget med 7,7 prosent. Utviklingen i volum har vært solid og antall omsetninger har tatt seg opp gjennom våren.
Det er store regionale forskjeller med sterkest sesongkorrigert prisutvikling i Romerike, der prisene steg med 1,1 prosent. Svakest sesongkorrigert prisutvikling var det i Bodø m/Fauske, med en nedgang på 1 prosent. I Oslo var det en sesongkorrigert prisvekst på 0,4 prosent i mai. Boligbyggingen bremser i mange områder, noe som kan gi sterkere vekst i boligprisene på et senere tidspunkt, og spesielt i kommuner med befolkningsvekst.
Styringsrenten ble satt opp videre med 0,25 pp i mai, til 3,25 prosent. Det anses som høyst sannsynlig at renten vil bli hevet ytterligere på neste rentemøte senere i juni, til 3,5 prosent. Videre kan det komme enda en renteheving etter sommeren. De ventede renteøkningene vil tære videre på husholdningenes disponible inntekter og stramme inn lånemulighetene. Vi venter derfor at bruktboligprisene vil falle mer enn normalt til høsten.
Den sterke nedgangen salget av nye boliger fra våren 2022 er fremdeles gjeldende og påvirker også bruktboligmarkedet. I en tid med stadig økende rente og fremdeles høy inflasjonstakt opplever flere potensielle boligkjøpere det som mer usikkert å kjøpe en ny bolig som ikke står ferdig før om et til to år, enn å kjøpe og selge i bruktboligmarkedet i dag. Vi tror dette er en viktig årsak til den divergerende utviklingen mellom nybolig- og bruktboligmarkedet. Økte nyboligpriser som følge av høyere byggekostnader har nok også bidratt.
Antall boliger tilgjengelig for salg (ofte kalt usolgte boliger) økte kraftig i mai, med 24 prosent fra måneden før. Dette nivået er også 4,3 prosent høyere enn det historiske gjennomsnittet for mai måned. Antall usolgte boliger har en historisk tett sammenheng med boligprisutviklingen, og en økning i tilbudet av boliger vil bidra til å dempe veksten i boligprisene, og styrker våre forventninger om svakere boligprisutvikling framover. Antall omsetninger ligger fremdeles på et høyt nivå sammenlignet med det historiske snittet, men noe lavere enn samme måned i fjor.
Byggekostnadsveksten har begynt å avta, men prisnivået på en rekke byggevarer er fremdeles høyt. Kronesvekkelsen har bidratt til å trekke ut effektene, og det ser ut til at byggekostnadene vil stabilisere seg på et høyere nivå enn tidligere. De høye byggekostnadene gjør færre prosjekter lønnsomme og fører til et lavere tilbud av nye boliger. Fallet i igangsettingen av nye boliger vil fortsette ut året, så fremt kostnadene forblir på dette høye nivået. Selv om vi venter at materialkostnadene i byggekostnadsindeksene vil avta, vil økende arbeidskraftkostnader sørge for fortsatt vekst i totalindeksene. En så svak tilbudsside på lengre sikt kan demme opp en høy underliggende etterspørsel og stimulere til sterk boligprisvekst fremover.
Vårt hovedscenario er dermed at en høy rente svekker husholdningenes etterspørsel på kort sikt og fører til svak boligprisutvikling til høsten. På lengre sikt vil det derimot være tilbudssiden som begrenser og fører til en sterkere vekst i boligprisene grunnet et lavt tilbud nye boliger.
Marte jobber som analytiker, og arbeider med å lage prognoser for bygge- og anleggsmarkedene. Sammen med resten av makroteamet følger hun tett utviklingen i den makroøkonomiske situasjonen nasjonalt og internasjonal. Hun har en mastergrad i samfunnsøkonomisk analyse fra Universitetet i Oslo.
